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부동산 시장이든 주식 시장이든 투자자라면 좋은 물건은 시세보다 낮은 가격에 사들여 충분히 가격이 올랐을 때 되파는 것이 목적이다. 때문에 '싸고 좋은 부동산', '저평가된 주식'을 눈에 불을 켜고 찾는다.
재건축·재개발 매물은 이런 점에서 시장에서 주목받는 매물이다. 물론 과거보다 수익률이 많이 떨어졌지만 그럼에도 분양권 투자, 기축 아파트 투자 등에 비해선 아직까진 수익을 볼 수 있다는 판단에서다.
김제경 투미부동산 소장(사진)은 최근 <한경닷컴>과의 인터뷰에서 '최근 아파트 매매 대출 금리 재건축 사업이 본격화된 서울 강남구 대치동 은마를 사도 되느냐'는 질문에 "사업시행인가, 관리처분인가, 이주, 철거, 분양, 입주 등 아직 단계가 좀 남기는 했지만 매수하지 않을 이유가 없다"고 말했다.
김제경 소장은 "사업성만 놓고 보면 은마도 (사업성이) 썩 좋은 편은 아니지만 은마는 갈 수밖에 없다"며 "일단 '대한민국 교육 1번지 nh투자증권 '라는 타이틀이 있는 대치동에서도 우수한 입지에 있기 때문"이라고 설명했다.
최근 재건축 단지를 중심으로 '수익성'이라는 단어가 핵심 키워드로 꼽혔다. 이유는 단지마다 추가로 내야 하는 돈, 즉 추가 분담금 부담이 굉장히 커져서다. 예컨대 노원구 상계동에 있는 '상계주공5단지'의 경우 조합원 1인당 내야 할 금액이 7억원에 달하는 상황이다 퇴직금 지급기준 . 반면 전용면적 31㎡ 기준 집값은 4억7000만원 수준으로 배보다 배꼽이 더 크다.







김 소장은 "신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태와 러시아-우크라이나 전쟁 등을 겪으면서 원 보금자리론거치기간 자재 가격이 급등했고, 인건비가 오르는 등 공사비가 가파르게 치솟았다"며 "예전 재건축 시장과 달리 이제는 '돈을 얼마나 낼 수 있느냐'가 사업의 성패를 좌우하는 가장 큰 요소가 됐다"고 말했다.
이어 "수익성은 처음 집을 매수할 때 들어간 금액과 추가로 낸 금액의 합이 주변 시세와 비교했을 때 높은지 혹은 낮은지에 따라 결정된다"며 "상 sm5 9월 판매조건 계주공5단지를 예로 들면 현재 집값 4억원에 분담금 7억원을 더 냈다고 가정하고 재건축이 이뤄져 입주할 시점 해당 집값이 11억원을 넘어갈 것인지를 봐야 한다는 뜻"이라고 설명했다.
그러면서 "재건축, 재개발 시장에서 '싸고 좋은 물건'은 없다"며 "매물 가격이 비싼 곳은 비싼 이유가 없고, 싼 곳은 싼 이유가 있는 법"이라고 부연했다.
재건축 사업을 더디게 하는 요인으로는 재건축초과이익환수제를 꼽았다. 이 제도는 재건축 사업으로 발생한 초과이익을 일정 비율로 환수하는 제도다. 조합원 1인당 8000만원을 넘을 경우 초과 금액 구간별로 10~50% 누진 과세한다. 지난해 개정으로 면제 기준이 3000만원에서 8000만원으로 상향됐고, 감면 구간도 확대됐다.
김 소장은 "통상 재초환이 강남권 혹은 한강벨트 아파트에만 적용된다고 보는 시각이 많은데 그렇지 않다"며 "재건축 사업성이 낮으면 사업이 진행되지 않고, 오히려 인센티브를 줘 사업성이 생기면 가격이 오르면서 결국 재건축 이후엔 재건축초과이익환수제 대상이 돼 돈을 뱉어내야 하는 이러지도 저러지도 못하는 상황이 많다"고 말했다.



김제경 투미부동산컨설팅 소장이 재건축, 재개발에 대해 설명하고 있다. 사진=유채영 기자.


임대주택 의무비율 역시 사업성에 영향을 준다는 지적이다. 공공이 추진하는 재건축·재개발의 경우 지자체가 나서 사업을 주도하기 때문에 속도가 빠르지만, 이면엔 기부채납과 임대주택 의무비율이 높아 원주민들의 수익성이 낮을 수 밖엔 없다. 반대로 민간 재건축·재개발은 조합원들의 이익을 우선순위로 하겠지만 사업성이 낮아 속도가 느리다는 단점이 있다.
그는 "임대주택 의무비율이 문제가 있는 이유는 공사비는 일반 주택과 똑같이 들여 집을 지어놨는데 임대주택으로 제공할 때는 제값을 받지 못하는 데 있다"며 "똑같이 돈 들여 지어놨더니 '임대주택 더 많이 내놔라'라고 한다면 좋아할 조합원이 어디에 있겠느냐"고 짚었다. 이어 "조합원들의 재산권을 침해하면서까지 특정 지역, 특정 동에 임대주택을 배치하는 것은 과도하다"며 "정책 개선이 필요하다"고 부연했다.
도시정비사업은 시간도 많이 들고 추가 분담금도 커졌다. 그럼에도 재건축·재개발을 주목해야 하는 이유는 무엇일까. 서울에서 공급 가뭄이 이어지면서 당장 새 아파트가 나올 수 있는 곳이 바로 재건축·재개발이어서다.
김제경 소장은 "서울에서는 더 이상 새로 개발할 땅이 없는 상황"이라면서 "'얼죽신(얼어 죽어 신축 아파트)' 기조가 이어지고 있는 이상 수익성이 낮아도 재건축·재개발에 관심이 쏠릴 수 밖엔 없다. 수십년 뒤 새 아파트가 될 곳을 미리 선점할 수 있단 점에서 매력적"이라고 평가했다.
그렇다면 매수는 언제 해야 할까.
김 소장은 "지금이라도 늦지 않았다. 앞서 얘기했던 것처럼 주변 시세와 비교했을 때 내 투자금 대비 차익이 발생할 수 있는 지역의 매물을 매수해야 한다"며 "서울의 경우 공급 부족으로 향후 수년간 전·월세 가격도 불안할 예정인데 결국 이는 재건축·재개발 매물 가격도 밀어 올릴 수 있기 때문"이라고 강조했다.



김제경 소장은 부동산 시장에서 도시정비사업 전문가로 활동하고 있다. 김 소장은 현재 투미부동산컨설팅 연구소장으로 있으면서 KB금융지주 경영연구소 부동산 현장자문단으로 있다. 건국대학교 일반대학원 도시재생학 박사과정을 밟았다. 직방TV, 집코노미TV 등 다양한 유튜브 채널에도 출연했다.

우주인. 집우(宇), 집주(宙), 사람인(人). 우리나라에서 집이 갖는 상징성은 남다릅니다. 생활과 휴식의 공간이 돼야 하는 집은, 어느 순간 재테크와 맞물려 손에 쥐지 못하면 상대적 박탈감까지 느끼게 만드는 것이 됐습니다. '이송렬의 우주인'을 통해 부동산과 관련된 이야기를 사람을 통해 들어봅니다. [편집자주]

글=이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com영상·사진=유채영 한경닷컴 기자 ycycy@hankyung.com